Comment calculer la surface utile d’un logement ?

L’appellation surface utile, surface habitable, surface de plancher ou surface privative désigne l’espace disponible d’une habitation (maison ou appartement). Autrefois, elle servait à calculer les loyers dans les régions où ils sont encadrés ou subventionnés par certaines instances. Le but principal de la surface utile revient à spécifier la valeur utile du logis pour ses habitants sans considérer à valeur égale la superficie des annexes qui dans le cas d’espèce subit une pondération. Ce qui la différencie de la surface habitable.

Alors, quel est le mode de calcul de la surface utile d’un logement ? Quelle est sa définition légale ? Pourquoi faut-il la calculer ? Nous répondons à toutes ces questions dans ce guide.

Définition réglementaire de la surface utile

Il s’agit de la surface habitable du logement telle que définie à l’article R. 111-2 du présent code additionnée de la moitié de la superficie des annexes dans les conditions prévues par arrêté du ministre du logement.

Ce calcul va donc au-delà d’une simple évaluation de la surface d’un local d’habitation, mais tient compte aussi des surfaces annexes qui ne constituent pas le logement à proprement dit. La surface habitable (loi Boutin) équivaut à la surface de plancher disponible après avoir déduit la superficie détenue par les murs, les gaines, la cage d’escalier, les cloisons, les embrasures de porte et de fenêtre. Le garage, le jardin, le parking ou le débarras, même privatif ne sont pas inclus dans la surface utile. Quant aux annexes, elles sont évoquées dans l’arrêté du 9 mai 1995 et sont considérées comme les pièces secondaires inappropriées pour l’habitation. Elles doivent avoir une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre. Parmi les annexes on retrouve : le sous-sol, la cave, le balcon, les loggias, la véranda, les greniers aménageables, etc.

Comment calculer la surface utile ?

À défaut d’un simulateur en ligne ou d’un diagnostiqueur certifié, il est possible de calculer soi-même la surface utile d’une maison.

Surface utile = surface habitable du logement + 50% de la surface des annexes privatives.

De façon pratique, considérons l’exemple d’un appartement dont la surface habitable est de 80 m² et qui dispose d’une cave de 10m2. L’estimation de la surface utile donnera ceci :

80 m² + (10m² /2) = 85 m²

N. B. Pour déterminer le coût du loyer plafonné, on se sert de la surface utile multipliée par le loyer au m². Ce calcul permet de savoir le montant maximum que le propriétaire ne doit pas dépasser. Remarquons aussi que dans le cas de l’encadrement des loyers, le montant des annexes à prendre en compte est limité à 16m². Si la superficie de vos annexes mesure par exemple au total 30 m², la surface réelle à prendre en compte sera plafonnée à 16m² malgré tout.

Par exemple, imaginons que concrètement votre appartement a une surface habitable de 100m² et possède un balcon de 15 m² et une cave de 10m². Bien que les surfaces annexes comptabilisent une superficie de 25m² on aura :

100m²+ (16m²/2) =108m²

Rôle et objectif de la surface utile

À l’origine, elle servait à favoriser le calcul les loyers aidés ou encadrés (logement des collectivités locales, logements sociaux, etc.) mais au fil du temps, son usage a évolué. Dès lors, elle sert d’élément de référence pour évaluer toutes sortes de mécanismes de la politique du logement. Elle permet entre autres d’exercer les diverses mesures ci-après :

• chiffrer les contributions et les prêts aidés pour la construction de logements neufs, améliorer ou acquérir des biens immobiliers;
• la surface utile est indispensable dans l’application du plafond de la politique d’exonération associée à l’encadrement des loyers. On la retrouve notamment dans le cas des dispositifs Scellier, Pinel, et Duflot qui donnent l’avantage de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu. En revanche, les bailleurs sont obligés de pratiquer des loyers plafonnés durant plusieurs années consécutives;
• calculer les subventions et le loyer applicables aux logements subventionnés ou financés par les dispositifs, PLUS-CD (construction-démolition), PLS (prêt locatif social), PLI (prêt locatif intermédiaire) et PLUS, PLA-I (PLA d’intégration).
• la surface utile est un outil essentiel de mesurage qui est généralement déterminé dès la construction d’un habitat. Elle fait partie des informations disponibles par un promoteur ou un expert immobilier et mises à disposition du futur acquéreur.