Qu’est-ce que la surface utile commerciale pondérée ?

En fonction de la configuration d’un bien immobilier, la législation prévoit différents types de surfaces et de calculs. Surface habitable, surface Loi Carrez ou encore surface pondérée… Chaque superficie se calcule en fonction de l’utilité du bien (privée ou commerciale).

Dans ce cadre, la surface utile pondérée est utilisée pour les immobiliers à valeur locative et commerciale. Elle exprime donc la valeur commerciale du bien et est établie selon une multitude de critères, comme par exemple, les dimensions de la vitrine. Elle est très liée à la surface commerciale utile (SCU).
Qu’est ce que la surface utile commerciale pondérée ? Quelles sont les méthodes pour la calculer ? Découvrez notre guide !

Sommaire

Qu’est ce qu’une surface pondérée commerciale ?

Selon les dispositions prévues par le Code du commerce, ce chiffre indique la valeur locative d’une surface commerciale. Elle est calculée dans le respect de l’article R145-3 du Code du commerce et dépend de :

L’accès du bien au public : sa situation géographique, son volume et sa surface,
L’importance des surfaces dédiées au public (plus elles sont importantes, plus la surface pondérée augmente),
Les dimensions de l’espace, ainsi que les volumes affectés à chaque activité (dont l’accueil du public),
De la conformité du bien aux normes prévues par le Code du travail,
Du nombre et de la qualité des équipements mis à disposition du locataire.

Il n’existe pas de dénomination officielle établie par les autorités. Les experts parlent donc de Surface Utile Pondérée Commerce (SUPC), Surface Pondérée (SP) ou encore Surface Pondérée Commerce (SPC).
C’est à cette surface exprimée en mètres carrés pondérés (et non bruts) que l’on applique le prix/m2, pour fixer le loyer commercial.

Pourquoi appliquer la pondération en matière commerciale ?

La pondération est une technique qui permet de rendre compte de toutes les spécificités propres au local. Une boutique située en rez-de-chaussée d’un immeuble au centre ville n’a pas la même valeur commerciale qu’une boutique située en périphérie, et ce même si la surface en mètre carrés bruts est identique.
En prenant en compte un grand panel de critères (nombres de vitrines, nombre de façades, surfaces dédiée à l’accueil du public, surface de stockage, etc.), la pondération permet de restituer une valeur qui n’est parfois pas mesurable physiquement. Par exemple, la situation du commerce dans un immeuble dépend de l’étage où il se trouve : un commerce en rez-de-chaussée a plus de valeur commerciale qu’une boutique en mezzanine.

Comment calculer la surface utile pondérée ?

Généralement, ce sont les experts géomètres qui effectuent les mesures puis les calculs de pondération.
Dans ce cadre, l’expert divise la surface en différents espaces, semblables à des carrés (en général, le coté de ces carrés est égal à la largeur de la vitrine donnant sur la rue). Chaque espace regroupe les surfaces qui détiennent la même valeur commerciale. Les zones se voient ensuite attribuer un coefficient commercial, qui indique l’utilité de cette dernière en termes de vente : on distingue alors les vitrines, les stocks, les comptoirs etc…
Cette utilité commerciale aussi appelée valeur d’utilisation est déterminée en fonction de la zone considérée comme la plus valorisée.

À chaque type de zone, correspond un coefficient. Attention : les zones sont séparées en fonction de leur utilité, mais aussi en fonction de là ou elles se trouvent (local principal, premier étage, sous-sol, etc.). Ainsi, pour les zones d’un local principal :

La zone la plus favorisée, aussi appelée zone de première commercialité se voit appliquer un coefficient 1,
La zone de deuxième commercialité, un coefficient allant de 0,6 à 0,8,
La zone dite “excédentaire”, un coefficient allant de 0 à 0,4.

Le calcul de la surface utile commerciale pondérée prend en compte la situation géographique du bien immobilier. En effet, la valeur locative d’un bien peut être comparée avec celle des autres commerces situés dans la même rue. Dans ce cadre, il existe deux types de calculs, en fonction de la localisation plus ou moins urbaine du commerce :

En centre-ville : entrent en ligne de compte le rez-de-chaussée (pondération dégressive de 100% à 20%), le sous-sol (pondéré à 30%), mais aussi le premier, deuxième, troisième étages ainsi que les mezzanines et les locaux techniques ;
En périphérie : entrent en ligne de compte le rez-de-chaussée (pondération à 100%) et les réserves et locaux techniques (pondérés à 10%°).

Comment calculer la surface pondérée d’une terrasse ?

Les terrasses de restaurant ne sont pas prises en compte dans le calcul de la valeur commerciale d’un local. En revanche, elles peuvent majorer cette valeur (de 2% à 30%) selon certains critères.