Comment calculer la surface commerciale utile ?

Définition de la surface commerciale utile : c’est la « surface privative louée ou vendue à des commerçants, qui comprend l’unité de vente, les bureaux et les réserves. » (source : http://www.culture.fr/franceterme/terme/ECON1342). Son acronyme en français est SCU, mais on voit aussi souvent utilisé pour la même définition l’acronyme GLA. Celui-ci est tiré de l’anglais : « Gross Leasing Area » (littéralement : surface locative brute). Ces deux sigles sont utilisés indistinctement en français, avec la même signification.

Cette notion est essentielle pour tout calcul de surface commerciale.

À quels établissement de vente le calcul de la SCU s’applique-t-il ?

Ce terme est le plus souvent utilisé pour les centres commerciaux qui regroupent plusieurs commerces en un même lieu. La surface commerciale utile recouvre alors toutes les surfaces utiles à la vente de services ou de produits. Elle permet, avec le nombre de magasins inclus dans le centre commercial, de distinguer les centres commerciaux des grands centres commerciaux et des centres commerciaux régionaux. Mais le calcul de la SCU est aussi applicable aux commerces individuels, par exemple à chacune des cellules des centres commerciaux.

Désignation des centres commerciaux en fonction de la Surface Commerciale Utile

Les zones de distribution de produits ou de services prennent le nom de « centre commercial » lorsqu’elles comptent une vingtaine de magasins et une SCU de 5 000 m² minimum. Au-delà de 40 points de vente et de 20 000 m² de SCU, on parle de grands centres commerciaux. À partir de 80 unités de vente distinctes et d’une SCU de 40 000 m², ces zones commerçantes sont qualifiées de « centre commercial régional ».

La SCU n’est pas la surface utile pondérée d’un commerce

La surface utile, ou surface brute, pondérée d’un commerce est une valeur appliquée principalement aux commerces de centre-ville. Une pondération dégressive est appliquée aux surfaces du local de vente et des espaces de circulation des clients et des vendeurs. Elle est maximale (100%) pour les cinq premiers mètres de profondeur à partir de la vitrine extérieure. Elle décroit ensuite tous les cinq mètres de profondeur. Cette surface brute pondérée est utile à la comparaison des commerces de centre-ville entre eux malgré toutes leurs différences de configuration (longueur de vitrine, profondeur, aménagements intérieurs, etc. Elle permet d’établir le montant d’un contrat de location, par exemple. Elle permet aussi de fixer des seuils pour l’ouverture des commerces de détail ou pour leurs agrandissements éventuels. Elle n’inclut pas les surfaces des réserves ou celles des locaux techniques, ni les montants, portants, piliers dont les surfaces au sol sont ignorées.

Les surfaces prises en compte dans la SCU

Pour introduire de manière simplifiée le calcul d’une SCU, disons que la surface commerciale utile correspond à la surface intérieure des murs d’enceinte du bâtiment augmentée des éventuels auvents, des gaines techniques et les paliers extérieurs quand il y en a. De cette surface totale sont déduites toutes les parties partagées entre les commerçants ou dont ils bénéficient à l’intérieur de la zone commerciale, par exemple : les allées, les locaux techniques, les locaux réservés à l’administration du site ou encore, les parkings même couverts. Pour mémoire, jusqu’en mars 2012 on parlait de la surface hors d’œuvre nette, ou SHON, augmentée donc des auvents, paliers extérieurs et gaines techniques éventuels.

Plus précisément, comment calculer la SCU d’un centre commercial ?

L’un des éléments de base pour ce calcul est la surface de plancher de construction. Il s’agit de la surface totale des planchers des parties closes et couvertes d’un bâtiment qui ont une hauteur de plafond de 1,80 m ou plus et qui sont situées à l’intérieur des façades du bâtiment. Cette surface est considérée dans son intégralité, quels que soient les murs intérieurs, piliers, escaliers ou autres qui l’occuperaient. De cette surface sont déduites ensuite les surfaces des éléments suivants : celles des combles ; des sous-sols non aménageables ; des toitures-terrasses ; des balcons ; des parties non closes (mais en rez-de-chaussée uniquement) ; et celles des bâtiments et zones aménagées en parking pour le stationnement des véhicules. De cette nouvelle surface, plus petite que celle du plancher de construction, sont donc également déduites : les surfaces des voies de circulation ou de desserte au sein du complexe commercial ; celles des zones aménagées pour le stationnement des véhicules ; les surfaces des locaux techniques du centre (service partagé par les différents commerces) ; et les surfaces des locaux administratifs dédiés à l’administration du site. Enfin, pour calculer la valeur finale de la SCU, on ajoute à cette nouvelle surface réduite les surfaces de l’ensemble des auvents et des paliers extérieurs ainsi que celle des toutes les gaines techniques. La SCU inclut donc les zones de stockage et autres réserves que la surface utile d’un commerce ne prend pas en compte.

Un exemple, pour fixer des ordres de grandeur

Un exemple souvent donné pour fixer les valeurs des différentes définitions de surfaces est le suivant : sur un bâti de 20 000 m², la surface de vente est de l’ordre de 10 000 m² et la SCU est de l’ordre de 16 000 m² (soit 50% et 80 % de la surface de plancher de construction pour resp. la surface de vente et la surface commerciale utile – la SCU).