Comment calculer la surface lors de la conception de bureaux ?

La conception de bureau est très exigeante. Il est important pour un projet aussi important de bien savoir comment calculer les surfaces immobilières.

Mais les locaux à usage de bureau sont aussi soumis à des contraintes réglementaires, notamment sur la surface de bureau par personne.Concevoir des bureaux n’est pas évident car cela demande de calculer des surfaces particulières (comme la SRT), de connaître les lois précises sur les bureaux, et d’anticiper dans le budget des taxes spéciales comme la taxe sur la création de bureau et la taxe sur les bureaux.

Dans cet article, nous nous concentrerons sur le calcul des surfaces pour les projet le locaux à usage de bureau.

Il existe beaucoup de surfaces différentes, chacune correspondant à des critères précis et étant utilisée dans un contexte spécifique. Voici comment toutes les calculer.

Comment calculer la surface de plancher (SDP) ?

Depuis le 1er mars 2012, la surface de plancher a remplacé les anciennes surfaces hors œuvre brute (la SHOB) et nette (la SHON). Elle doit simplifier le calcul des surfaces comptabilisées dans les permis de construire et les autres autorisations d’urbanisme. Elle correspond à l’addition des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m. Contrairement à la SHON et à la SHOB, elle ne comptabilise pas l’épaisseur des murs de façades de la construction, qu’ils soient porteurs ou non et qu’importe le matériau qui les constitue, afin de ne pas inclure l’épaisseur des matériaux isolants dans le calcul. Du chiffre obtenu sont ensuite déduits les surfaces suivantes :

• Les surfaces relatives à l’épaisseur des murs qui entourent les embrasures des fenêtres et portes donnant sur le dehors ;
• Les trémies et les vides (correspondant aux ascenseurs et aux escaliers) ;
• Les surfaces de plancher aménagées pour que des véhicules puissent stationner, y compris les aires de manœuvres et les rampes d’accès ;
• Les surfaces de plancher des combles qui ne peuvent être aménagés pour des activités à caractère artisanal, professionnel, industriel, ou commercial ;
• Les surfaces de plancher des différents locaux techniques essentiels au fonctionnement d’un immeuble ou d’un groupe de bâtiments, ce qui inclut les espaces de stockage des déchets ;
• Les surfaces avec une hauteur sous le plafond égale ou inférieure à 1,80 m.

Comment calculer la surface utile brute (SUB) et nette (SUN) ?

La surface utile brute (SUB) correspond à la surface de plancher située à l’intérieur des locaux. De celle-ci sont ensuite déduits les éléments structuraux (murs extérieurs, poteaux, circulations verticales, gaines techniques, etc.) ainsi que les locaux techniques hors sous-sols et combles (ventilation, chauffage, commutateur téléphonique, poste EDF), à l’exception de ceux qui sont réservés exclusivement à l’usage d’un locataire (telles les salles informatiques). Souvent inscrite dans les baux, cette surface est utilisée pour le calcul des loyers.

La surface utile nette (SUN) s’obtient, quant à elle, en soustrayant de la surface utile brute les locaux techniques non partagés, les sanitaires, les locaux sociaux, la quote-part pour les parties communes, ainsi que les circulations horizontales (paliers d’escalier et d’ascenseur, couloirs, sas de sécurité). Ce chiffre permet de déterminer la surface réservée effectivement aux espaces de travail : salles de réunion, bureaux, laboratoires, ateliers, etc.

Le calcul du ratio SUN/SUB permet donc d’établir le rendement utile du bâtiment. Il permet en effet de comparer la surface louée (en rapport avec le prix payé) et la surface effectivement disponible pour implanter des postes de travail (qui détermine les effectifs hébergés). Les bâtiments avec un mauvais ratio sont par conséquent désavantagés dans le contexte de rationalisation croissante des coûts immobiliers.

Comment calculer la surface thermique au sens de la RT (SRT) ?

Anciennement baptisée SHON RT, avant que la surface hors œuvre nette (souvent nommée d’après son acronyme, SHON) ne soit remplacée par la surface de plancher (SDP), la surface thermique au sens de la RT (SRT) permet de définir la surface de référence comptabilisée dans l’étude thermique RT2012. Son calcul n’a cependant pas changé. Pour un bâtiment qui n’a pas vocation à être utilisé comme habitation, comme des bureaux, il faut d’abord calculer la surface utile au sens de la RT du bâtiment ou de la partie concernée du bâtiment, qui correspond en fait à la surface utile brute (SUB). Un coefficient multiplicateur de 1,1 (seulement dans le cas de bureaux) est ensuite appliqué.

Comment calculer la surface utile brute locative (SUBL) ?

La surface utile brute locative (SUBL) est assimilée à la surface utile brute (SUB). Elle est donc calculée de la même façon, en calculant la surface de plancher (SDP) puis en en déduisant les circulations verticales et les éléments structuraux (comme les refends, les poteaux, etc.).

Comment calculer la surface selon la loi Carrez ?

Cette réglementation, en vigueur depuis 1996, exige un diagnostic de la surface habitable d’un bien immobilier uniquement si ce dernier fait partie d’une copropriété. Pour calculer la surface selon la loi Carrez, il faut soustraire à la surface de plancher (SDP) :

• Les cloisons, murs, embrasures, gaines, cages d’escalier et marches ;
• Les caves, les greniers qui ne peuvent être aménagés, les vérandas, les garages et les autres emplacements pour stationner ;
• Toute surface dont la hauteur sous le plafond est égale ou inférieure à 1,80 m ;
• Les fractions de lots ou les lots inférieurs à 8 m2 ;

Les placards si leur hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 m et/ou si le niveau du sol n’est pas le même que celui de la pièce.