Comment calculer la surface d’un logement selon la loi carrez ?

Lors du calcul de surface de votre logement, la surface habitable est un élément essentiel à considérer. C’est la raison pour laquelle son calcul précis est important. Lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété, l’application de la loi Carrez est obligatoire. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Comment calculer la surface habitable selon cette loi ? C’est à ces questions, et plus encore, que la présente rubrique tentera de répondre.

La loi Carrez : sa définition, son objectif

La loi Carrez est entrée en vigueur le 18 décembre 1996. Elle porte le nom du rédacteur de la réglementation, le député Gilles Carrez. Cette loi consiste en un diagnostic immobilier destiné à calculer le plus minutieusement possible la surface habitable d’un logement. Cette surface correspond à la surface privative du propriétaire d’un bien immobilier situé dans un immeuble en copropriété. Sa mesure doit systématiquement être annexée à la promesse et à l’acte de vente. La loi Carrez s’applique pour les logements se trouvant en copropriété horizontale. Pour en savoir plus : application loi Carrez.

La surface d’un bien immobilier fait partie des éléments-clés à déterminer et à communiquer lors de la vente dudit bien puisque son prix repose principalement sur cette caractéristique. Le système de métrage mis en place par la loi Carrez a donc pour objectif de définir avec un maximum d’exactitude la superficie habitable et privative pouvant être consacrée à l’habitation.

La superficie en loi Carrez : comment la calculer?

Pour procéder au calcul de la superficie selon la loi Carrez, il ne faut considérer que l’espace à usage privatif et habitable du logement en copropriété, par opposition aux espaces communs. Ce qui signifie que la superficie en loi Carrez d’une maison ou d’un appartement faisant partie d’un lot de copropriété ne correspond pas nécessairement à la dimension réelle du bien. Elle a surtout pour but de donner un meilleur aperçu de la taille des espaces de vie d’un bien immobilier et de la surface immédiatement exploitable.

Selon la réglementation Carrez, seules les parties présentant une surface au moins égale à huit mètres carrés et possédant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre peuvent être incluses. Par conséquent, certains éléments sont pris en compte dans le mesurage et d’autres en sont exclus.

Les éléments pris en compte

• Les pièces classiques, telles que la cuisine, le salon, les chambres, la salle de bain
• Les greniers et les remises
• Les vérandas (s’il est question de surface privative et non de partie commune à usage privatif)
• Les combles aménagés et non aménagés

Les éléments exclus

• Les balcons
• Les terrasses à ciel ouvert
• Les annexes (cave, parking, jardin, garage)
• L’espace occupé par les murs, les cloisons, les cages et marches d’escalier, les embrasures de portes et fenêtres, les gaines
• Les mezzanines construites en structure légère et démontable (voir plus loin les cas particuliers)
• Les pièces mansardées (voir plus loin les cas particuliers)

Les cas particuliers

Quelques éléments figurent parmi les cas particuliers de la loi Carrez, tels que les placards et dressings, les mezzanines et les pièces mansardées.

Certains placards et dressings peuvent être pris en compte si leur hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètre. Il faut en outre que le niveau du sol soit le même que celui du reste de la pièce.

En ce qui a trait aux mezzanines, elles peuvent être intégrées à la surface habitable selon la loi Carrez si elles sont construites en dur et si, encore une fois, leur hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.

Les pièces mansardées, quant à elles, ne peuvent être considérées dans le métrage que dans les parties où la hauteur sous plafond excède le minimum réglementaire.

Le recours à un expert non obligatoire mais recommandé

La loi Carrez n’impose pas au propriétaire de faire appel à un professionnel pour calculer la surface privative de son logement. Il peut réaliser lui-même le métrage s’il le souhaite. Mais parce que ce mesurage est relativement complexe et que les erreurs de calcul lors de la vente d’un bien immobilier peuvent engager la responsabilité du propriétaire (nous y reviendrons plus loin), le recours à un diagnostiqueur immobilier certifié est vivement recommandé afin d’éviter les pièges et les mauvaises surprises.

Le fait de confier cette mission à un expert est avantageux à plusieurs égards. En plus de posséder des connaissances techniques éprouvées, le diagnostiquer immobilier dispose des outils adaptés (comme un télémètre laser) pour réaliser le métrage avec précision. Il peut également utiliser des logiciels de calculs pour obtenir un résultat final qui reflète fidèlement la réalité.

Comme autres avantages, à l’issue de l’évaluation du professionnel, le propriétaire peut obtenir une attestation de surface privative selon la loi Carrez. Et, en cas de contestation sur le calcul, il est de surcroît protégé par l’engagement de la responsabilité du professionnel.

Les conséquences d’une évaluation erronée

La loi Carrez autorise une marge d’erreur ne dépassant pas 5 % au bénéfice du vendeur. Si l’acquéreur d’un bien immobilier constate que la superficie habitable en loi Carrez figurant dans la promesse et l’acte de vente est inférieure de 5 % ou plus, il dispose de voies de recours contre le vendeur.

Dans le cas où l’acte authentique de vente n’a pas encore été signé, l’acquéreur du logement peut demander l’annulation de la transaction et le remboursement de son dépôt de garantie.

Si l’irrégularité est découverte plus tard, l’acheteur peut exiger du vendeur d’être remboursé au prorata du nombre de mètres carrés manquants. Il dispose alors d’un an à compter de la signature de l’acte de vente pour intenter une action devant le tribunal judiciaire. Il est à noter qu’il n’existe par contre aucun recours possible pour le vendeur si la surface privative est supérieure à celle indiquée dans l’acte de vente.