Comment calculer une surface commerciale ?
Le calcul de surface dans un projet immobilier est toujours délicat car très complexe de par le nombre de critères différents (surface de plancher, surface utile, emprise au sol…). Les commerces ne font pas exception à cette règle. Nous avons tout d’abord la surface commerciale utile (SCU) qui représente la gestion de votre espace de vente de biens et services. Ensuite les surface de plancher, surface de vente et surface moyenne qui sont importantes lors de la conception d’un commerce pour obtenir les autorisations nécessaires. Enfin la surface utile pondérée, elle, s’applique principalement dans les commerces de centre-ville et qui facilite l’élaboration de contrats de location.
Il est important d’apprendre à jouer avec le calcul de ces surfaces pour déterminer un prix de vente, un bail de location ou encore pour calculer les éventuelles taxes sur les commerces.
On vous présente dans cet article quelques explications pour mieux comprendre l’utilisation de ces surfaces. Les liens sur les définitions particulières mènent vers des articles plus détaillés sur ces sujets.
Sommaire
Surface commerciale utile
La surface commerciale utile (SCU) ou Gross Leasing Area (GLA) est une notion essentielle pour l’immobilier commerciale. Le terme « utile » prend ici tout son sens pour les acteurs de commerces car il renvoie à la surface uniquement vouée à la vente de produits et services. Autrement dit, cette surface ne comprend pas les locaux administratifs, les parkings, les allées etc. C’est alors un bon indicateur de votre capacité de vente.
La SCU est centrale car c’est un critère de classification des commerces et elle permet de déduire d’autres surfaces comme les surfaces des voies de circulation, des locaux techniques ou administratifs par exemple.
La SCU est à ne pas confondre avec la surface utile pondérée qui s’applique, quant à elle, qu’aux commerces de centre-ville sur les locaux de vente et les espaces de circulations client/personnel. Pour aller plus loin : qu’est – ce que la pondération des surfaces commerciales ?
Surface moyenne
La surface moyenne commerciale correspond à la moyenne des surfaces commerciales. Cette « surface commerciale » est très liée à la « surface de vente » qui est le critère principal d’autorisation d’un projet immobilier commercial, il suffit d’ajouter à cette dernière les allées de circulation et les espaces de stockage. (Pour plus d’informations : qu’est-ce que la surface moyenne commerciale ?)
Il est aussi important de prendre en compte la surface de plancher lors de la réalisation de projets immobiliers car c’est ce qui donnera lieu à l’obtention d’un permis de construire. (Découvrez comment calculer la surface de plancher)
Taxes sur les surfaces commerciales
La taxe sur les commerces (TASCOM) est un impôt foncier commercial particulier dû par les entreprises ayant une grande surface d’activité commerciale (400m2 minimum). Cette taxe est calculée à partir d’un ratio correspondant au chiffre d’affaire hors taxe par m2. Il vous suffit de diviser votre chiffre d’affaire annuel hors taxe par votre surface totale et vous obtenez le montant généré par m2. À partir de là votre montant généré/m2 correspond à une tranche donnée pour laquelle est fixée la valeur de la taxe.