Quelles surfaces prendre en compte lors de la conception d’un hôtel ?

La conception d’un hôtel est un des projets qui nécessite le plus d’exigence sur le calcul des surfaces immobilières. Cependant, la notion essentielle est la même que pour beaucoup de projets : le contrôle de la surface de plancher pour obtenir un permis de construire.

La mesure de la surface de plancher (SDP) sur un projet hôtelier est indispensable et peut se faire en deux étapes :

• En phase de programme/esquisse, il s’agit alors d’une estimation de la SDP à partir du cahier des charges de l’exploitant tant que les plans n’existent pas ou ne permettent pas encore de la mesurer,
• A partir de la phase APS et notamment lors du montage du dossier de demande de PC, il s’agit alors d’une mesure précise de la SDP par l’architecte à partir de ses plans. Cette mesure peut (devrait) être contrôlée par un géomètre.

Le but d’estimer la SDP dans les premières phases d’un projet est double :

• Contrôler que l’on envisage le bon volume commercialisable (nombre de chambres) d’un projet dès qu’il est initié, dans la limite de constructibilité imposée par l’urbanisme ou les accords foncier.
• D’appliquer des ratios de couts de construction assez fins par type de surface (chambre, couloirs, communs…)

Estimation de la SDP sur la base d’un programme

Le programme d’un projet se compose de :

• Un room-mix avec pour chaque type de chambre, sa surface utile (SU) et son nombre dans le projet => on en déduira une estimation de la SDP des zones de chambres (généralement étages supérieurs).
• Une liste de locaux communs et locaux d’exploitation et leur dimension en SU. Il conviendra de ne pas tenir compte des locaux à déduire de la SDP (cf. dernière partie « quelques fondamentaux ») => on en déduira une estimation de la SDP des zones de locaux communs et d’exploitation.

Le programme détaillera aussi les largeurs des chambres, la largeur des couloirs qui correspondent à des standards d’un hôtelier. Il faut donc savoir quelle sont les surfaces de chambre minimales en fonction de la gamme de l’hôtel.

Zone de chambres :

• SDP des chambres = SU * 1.07 (on considère que les cloisons et gaines représentent 7% de la SU d’une chambre)
• SDP des couloirs = largeur des couloirs * largeur moyenne d’une chambre * nbre de chambres/1.9
• SDP zones de chambres = SDP chambres + SDP couloirs

Locaux communs et d’exploitation :

On estime que pour ces zones :

• SDP zones communes et exploitation = 1,2 * SU communs+exploitation

Ce coefficient 1,2 tiendra compte de l’épaisseur des cloisons, des couloirs et des dégagements.

Ainsi, sur la base du programme d’un hôtelier vous serez capables d’en estimer la surface SDP et éviterez une mauvaise surprise lors de la mesure de la SDP en phase APS / PC.

Mesure précise de la SDP

Cette mesure doit être faite par un architecte et validée par un géomètre-expert.

Quelques fondamentaux :

Sont déduits de la SDP les locaux suivants :

• Les parkings couverts et locaux vélos (et leurs accès réservés)
• Les combles non aménageables
• Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
  • Afin de clarifier ce point : on déduit les locaux techniques dont la destination ne peut pas changer en cas de changement de destination de l’immeuble. C’est-à-dire que les locaux transformateurs, ou d’adduction d’eau par exemple sont déduit, tandis que les locaux ménage ou VDI de l’hôtelier ne le sont pas.

Les surfaces suivantes sont aussi déduites :

• les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
• les vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
• les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;