Comment se calcule la surface habitable ?

Que vous désiriez acheter ou louer un appartement ou une maison, la surface est l’un des critères de décision les plus importants, et le calcul des surfaces d’un logement n’est pas toujours évident. Différentes notions existent : superficie, surface habitable, mesures de la loi Carrez, surface au plancher, autant d’éléments qu’il faut connaître afin d’avoir toutes les cartes en main avant de louer ou d’acheter un logement.
Cependant, comment calcule-t-on une superficie, voire plus exactement une surface habitable ?

Vous trouverez toutes vos réponses dans la lecture de cet article surfacique.
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La surface habitable

Selon la loi Boutin, une surface habitable se définit à partir du calcul de la surface de plancher du logement. Autrement dit, elle correspond à l’espace qu’occuperont réellement les habitants. Afin d’obtenir cette surface, il est nécessaire de déduire de la surface totale celles de la cave, du sous-sol, du garage, de la remise, du balcon, de la véranda, de la terrasse, des combles non aménagés, du séchoir extérieur à l’habitation, des locaux communs et des dépendances des logements. Aussi, les locaux d’une hauteur inférieure à 180 centimètres n’entrent pas dans l’établissement de la surface habitable. En revanche, pour qu’un débarras ou qu’une buanderie fasse partie du calcul de la surface habitable, il est obligatoire que ces pièces soient à l’intérieur de l’habitat et que leur accès se fasse de l’intérieur également. Aussi, leur hauteur doit être supérieure à 180 centimètres. Pour la salle de bain, la cuisine et les toilettes, elles intègrent en effet la surface habitable. Pour être sûr de ne rien oublier, l’on vous détaille les pièces prises en compte dans la surface habitable.

Comment se calcule la surface habitable ?

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Ainsi, tout ce qui représente cave, sous-sol, combles non aménagés, garage, remise, parties communes à l’immeuble et autres, ne peut entrer dans le calcul de la surface habitable. En outre, toute surface n’atteignant pas 180 centimètres ne peut également pas faire partie du total de la surface habitable. Une fois ces pièces et surfaces déterminées, il faut entamer le calcul par la multiplication de la longueur par la largeur de chaque pièce du logement. Ceci nous révélera des surfaces en mètres carrés. Par la suite, il suffit de faire l’addition de chaque résultat obtenu au préalable pour révéler l’exacte surface habitable.

Quelle est la différence entre la surface habitable et celle encadrée par la loi Carrez ?

Ainsi, la loi Boutin régit la superficie habitable quotidiennement par les occupants. La loi Carrez quant à elle s’occupe de la surface privative d’un logement. En effet, la surface habitable doit obligatoirement figurer dans n’importe quel contrat de location ou de vente, alors que la superficie Carrez n’entre que dans le cadre d’une vente d’un logement faisant partie d’une copropriété. Plus en détail, la loi Carrez reprend dans le calcul de sa superficie tout ce que la loi Boutin n’admet pas. En effet, cave, sous-sol, garage, remise, balcon, véranda, terrasse, combles non aménagés, séchoir extérieur à l’habitation, locaux communs, dépendances des logements et autres, sont pris en compte dans le calcul de la superficie Carrez.

Différence entre la surface Shon et la surface habitable

La surface Shon désigne la surface hors œuvre nette. Jusqu’à l’année de 2012, elle représentait la surface de référence en construction immobilière, notamment indispensable dans un dossier de demande de permis de construire. Depuis, elle a été substituée par la surface de plancher. Ceci dit, la surface Shon permet de calculer efficacement la surface habitable. Il suffit de multiplier par 0,80 la surface Shon. Réciproquement, pour calculer la surface Shon, il faut multiplier la surface habitable par 1,2. On vous dit ici comment calculer la surface SHON et la sdp.

Différence entre la surface de plancher et la surface habitable

Lors d’un projet de construction, il est primordial de calculer non la surface d’habitation ou celle privative (celle régit par la loi Carrez), mais plutôt la surface de plancher (anciennement appelée la surface Shon). Son calcul est simple : il suffit d’additionner toutes les surfaces de plancher de chaque niveau clos de l’habitation. Son calcul se fait à partir de l’intérieur nu et des façades qui le font. Cependant, les façades faites de murs dont les embrasures contiennent des portes et des fenêtres ne sont pas prises en compte. Par la suite, des éléments de plancher devront être déduits, à savoir toute surface sous plafond dont la hauteur est de moins de 180 centimètres, les combles qui ne peuvent être aménagés, les surfaces faites pour le stationnement des véhicules, les trémies d’escaliers ou d’ascenseurs. Il est très important d’insister sur la différence entre la surface de plancher et la surface habitable.

Véranda, buanderie, sous-sol, placard : rentrent-ils dans le calcul de la surface habitable ?

• La véranda : Avoir une véranda chez soi est un projet que beaucoup aimeraient entreprendre. Néanmoins, il faut savoir que cet espace n’est pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable même s’il semble faire partie du logement. C’est plutôt comme surface privative, relative à la loi Carrez qu’il faut y faire référence.
• La buanderie : Contrairement à la véranda et si elle est disposée à l’intérieur du logement, la buanderie sera en effet prise en compte dans le calcul de la surface habitable, car considérée comme pièce occupée par les résidents du logement.
• Le sous-sol : L’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation exclut les sous-sols du calcul de la surface habitable.
• Le placard : Un placard, s’il est situé à l’intérieur du logement et mesure au moins 180 centimètres, est pris en compte dans le calcul de la surface habitable.

La surface habitable minimum

La surface habitable minimum est de 14 mètres carrés selon l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Il n’y a bien évidemment pas de surface maximum 🙂