Comment calculer la surface d’un logement ?

Calculer la surface de son logement, ça l’air simple dit comme ça. Cependant, les surfaces en immobilier ne se limitent pas à un simple calcul mathématique applicable à chaque fois. En effet, il y a de nombreuses surfaces à considérer avec des différences portant à confusion. Par exemple, lors de l’achat d’une maison individuelle vous devrez calculer la surface habitable ou la surface utile, en copropriété vous devez vous référer à la superficie Carrez, dans le cas de la constructibilité d’un terrain il vous faudra l’emprise au sol et pour tout dépôt de permis de construire vous utiliserez la surface de plancher. Cela peut engendrer de nombreuses difficultés lors de la vente ou location d’une maison.

Dans cet article on vous présente toutes les bases pour comprendre au mieux les surfaces de votre logement.

Surface habitable

La surface habitable (loi Boutin) est un élément incontournable lors de l’achat ou location d’un logement car elle va correspondre à l’espace que le locataire ou acheteur peut concrètement habiter. Elle est fixée à un minimum est de 14 mètres carrés selon l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Cette surface ne comprend pas les lieux comme les garages, sous-sol, véranda, terrasses et tous locaux de hauteur inférieure à 1.80m. Le calcul se fait en déduisant toutes ces surfaces « non habitable » à la surface de plancher du logement.

Attention à ne pas confondre la surface habitable à celle considérée dans le calcul de la superficie Carrez.

Pour plus de détails sur la définition et le calcul de la surface habitable suivez ce lien : calcul de la surface habitable

Surface d’un appartement selon la loi Carrez

La loi Carrez s’appuie aussi sur une notion de surface habitable mais celle – ci diffère de la définition précédente car ne s’applique qu’au cas particulier de la vente de logement en copropriété. Pour un propriétaire d’un bien en copropriété cela correspond à la surface privative dont il dispose. Dans le calcul de cette superficie les espaces communs n’apparaissent pas ainsi que les balcons, annexes, terrasses ouvertes, cages d’escaliers etc.

Il est recommandé de faire appel à un expert pour le diagnostic de la superficie Carrez car une mauvaise évaluation peut entraîner des recours contre le vendeur.

Pour en savoir plus : comment calculer la surface d’un appartement selon la loi Carrez ?

Emprise au sol d’une maison

L’emprise au sol correspond à l’empreinte d’une maison sur le sol naturel, elle a vocation à déterminer la partie constructible d’un terrain. Elle est nécessaire lors de tout projet de construction ou rénovation de maison et définit le critère d’obligation de recourir à un architecte (au-delà de 170m2 l’architecte est obligatoire).

Pour trouver cette surface il s’agit de calculer la surface verticale réglementaire qui correspond à la surface de plancher en y incluant les débords et les surplombs ainsi que les espaces de stationnement. Tous les détails ici : calculer l’emprise au sol d’une maison.

Surface à indiquer pour la vente/location d’une maison

Une fois que nous connaissons les définitions et les méthodes de calcul des différentes surfaces utilisées pour les logements, il faut savoir quelle surface est utile à quel moment. Dans le cas de la vente ou location d’une maison rien de bien compliqué.

Si la vente se fait dans le cadre d’un bien en copropriété on appliquera la loi Carrez, en faisant apparaître la superficie Carrez (ou surface privative) dans l’acte de vente.

Si c’est une vente de maison individuelle elle sera cadrée par la loi Boutin et donc la surface à renseigner sera la surface habitable.

Pour plus de renseignements : quelle surface indiquer lors de la vente/location de ma maison ?

Surface d’un toit

Le calcul de la surface d’un toit n’est pas des plus complexes mais il est important pour tout travaux de rénovation, d’isolation ou même de calcul d’emprise au sol.

Il existe différentes méthodes de calcul assez simple allant du simple longueur x largeur si votre toit est plat à l’utilisation d’un niveau à bulle s’il y a une inclinaison.

Il y a cependant différentes méthodes de calculs détaillées dans des cas plus complexes comme les toits à 4 pans ou les pignons ;

Surface à peindre/carrelée

Lors de travaux de peinture ou carrelage il est important de déterminer la bonne surface sur laquelle travailler afin d’adapter au mieux l’achat de matériel utilisé. En général, ce calcul est équivalent à une simple opération longueur x largeur auquel il faudra déduire les obstacles comme par exemple une fenêtre.

Une fois ce calcul effectué il ne vous reste plus qu’à déterminer la quantité de peinture qui peut varier en fonction des couches utilisées, de la qualité de la peinture, du pinceau ou rouleau…

Pour en savoir plus : surface à peindre/carrelée.