Qu’est-ce que le surface moyenne commerciale ?

Les notions de surface en immobilier, et plus particulièrement en immobilier commercial, sont aussi diverses que complexes. Surface Carrez, surface de plancher de construction (voir paragraphe plus bas), surface de vente, surface commerciale… Les termes se suivent et semblent se ressembler, mais ils recouvrent des réalités très différentes ! Arrêtons-nous plus particulièrement sur cette dernière notion : la surface commerciale. Comment peut-elle être définie ?

Surface commerciale et surface moyenne

La surface commerciale (aussi appelée « surface commerciale utile« , et abrégée en SCU), désigne dans le secteur de l’immobilier commercial la surface exclusivement consacrée à la vente de produits et de services. Ainsi, elle ne concerne pas les espaces collectifs tels que les allées (dans le cas des centres commerciaux), les parkings ou encore les locaux accueillant les services administratifs. Le calcul de la surface commerciale, qui comprend uniquement l’espace destiné à la vente de produits et de services, se distingue donc du calcul de la surface de vente, qui s’opère en prenant en compte l’ensemble de la surface utilisée par les clients et le personnel, à l’exception des locaux administratifs et techniques et des réserves.

La SCU est donc l’ensemble des surfaces de vente des commerces qui composent la surface commerciale. On utilise cette notion pour calculer la surface commerciale des galeries marchandes et autres centres commerciaux, hors espaces collectifs.

On parle de surface moyenne commerciale pour désigner la moyenne des surfaces commerciales. On estime que la surface moyenne commerciale en France est de 2.020 m², tandis que la médiane s’élève à 1.145 m². Soit, en moyenne, de très petites surfaces, qui relèvent de projets portés en majorité par des petits commerçants, artisans ou PME. Autre chiffre intéressant : en moyenne, 360 000 m2 de surfaces commerciales sont livrées chaque année rien qu’en Île-de-France. Au global, la France comptait en 2019 un total de 34,9 millions de mètres carrés de surfaces commerciales.

Le calcul de la surface moyenne commerciale

Le calcul d’une surface de vente étant le seul et unique critère pouvant déterminer si un projet immobilier commercial est autorisé ou non, il est important de savoir comment il s’opère.

En réalité, la surface commerciale est égale à la surface hors oeuvre nette d’un espace commercial, soit la surface de vente additionnée de l’espace de stockage et des allées de circulation internes. Les poteaux et autres cloisons intérieures sont inclus dans le calcul de la surface commerciale. Lorsque deux locaux se touchent, on calcule la limite avec l’axe des murs qui les séparent. Les passages collectifs (comme les allées, ou le seuil des locaux) ne sont pas inclus dans le calcul.

La surface de plancher

En matière d’immobilier commerciale, une autre notion s’avère importante pour mieux comprendre la notion de surface commerciale : c’est la surface de plancher.

La surface de plancher des constructions est une unité de calcul des surfaces, créée en 2011 par l’ordonnance n°2011-1539. Elle sert, en France, à délivrer des permis de construire et des autorisations d’urbanisme. Elle est définie par la loi comme étant « égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert », après déduction notamment des combles non aménageables, des épaisseurs de murs, et des surfaces d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètres. Cette nouvelle notion, entrée en vigueur à partir de 2012, remplace les surfaces hors oeuvre brute (SHOB), ainsi que les surfaces hors oeuvre nette (SHON). Elle vise à simplifier le calcul – complexe – des surfaces dans les permis de construire, et à créer d’autres possibilités de construction, dans la limite de 10%.