Comment trouver le coefficient d’occupation des sols ?

En France, la réglementation d’urbanisme est complexe et fait appel à différents ratios qu’il est parfois difficile de distinguer. En effet, lors de l’achat d’une parcelle, la superficie du terrain ne correspond pas toujours à la surface maximale pouvant y être construite. C’est particulièrement le cas à la campagne où le sol peut rarement être entièrement recouvert. À l’inverse, en ville, il est courant d’excéder la surface du terrain en construisant un immeuble de plusieurs étages, présentant donc plusieurs planchers qui démultiplient la surface construite.

Pour comprendre ces règles, il faut d’abord visualiser qu’elles sont issues du plan local d’urbanisme. En effet, après avoir effectué un repérage cadastral de sa parcelle, il est facile de trouver dans ce document les coefficients de constructibilité associés, qui permettent de déterminer la surface constructible d’un terrain.

Le coefficient d’emprise au sol (CES) : ratio le plus immédiat

Le quotient le plus simple à comprendre en matière d’urbanisme est le coefficient d’emprise au sol. En effet, celui-ci correspond simplement à la surface de la parcelle pouvant être recouverte par une construction. Ainsi, il est nécessairement inférieur à 1. Par exemple, un CES de 0,5 signifie que le terrain doit toujours présenter la moitié de sa surface libre de tout encombrement. L’emprise au sol ne peut excéder une demi-surface. En revanche, cela n’empêche pas de rajouter des étages sur la moitié construite de la parcelle.

Autrement dit, imaginons un terrain de 1000 m2 dont le CES est de 0,3. Alors, seulement 300 m2 de ce terrain peuvent servir à poser un bâtiment, les 700 m2 restant constituant un espace vert ou une zone ouverte. Il suffit donc de multiplier la surface du terrain par le CES pour connaître quelle superficie peut être recouverte.

Le coefficient d’occupation des sols (COS, anciennement CUS, coefficient d’utilisation des sols) : ratio venant ensuite

Une fois le ratio précédent défini, il est facile de comprendre ce qu’est le COS. Il s’agit précisément de la surface totale de planchers constructible sur le terrain divisée par la superficie de la parcelle, sans notion de contact avec le sol. Ainsi, dans une ville comme Paris, la quasi-totalité des parcelles présentent un COS supérieur à 1 en raison des étages constructibles. Par exemple, pour un terrain de 200 m2, un cos de 2 signifie que l’on peut construire par exemple une grande maison avec étage, d’une surface totale de 400 m2, ou encore une maison avec RDC et deux étages de 300 m2 laissant un jardin de 100 m2.

Aussi, pour envisager quelle peut être la surface maximale d’un bâtiment à construire étant donné un terrain, il faut multiplier la surface de la parcelle par le COS.

Le coefficient d’utilisation foncière : le ratio le plus large

Le coefficient d’utilisation foncière ramène à la superficie de la parcelle toute surface construite, incluant même l’épaisseur des murs, les caves dont au moins la moitié du volume a une altitude supérieure au sol, pour résumer la somme de toutes les surfaces hors œuvres des planchers et pas seulement de la construction. En bref, les superficies incluses sont délimitées par les extrémités des plans, et dépassent donc la surface construite à proprement parler. Le CUF peut donc excéder 1 si le plan local d’urbanisme l’autorise, et est normalement supérieur au coefficient d’occupation des sols. Pour un terrain de 1000 m2 avec un coefficient d’utilisation foncière de 1,5, la surface maximale totale de bâti peut donc atteindre 1500 m2.