Comment calculer la surface constructible d’un terrain ?

Calculer une surface immobilière n’est jamais facile et la surface constructible d’un terrain ne fait pas exception.

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Depuis la loi Duflot Alur datant de mars 2014, il est important de différencier la surface constructible d’un terrain de la surface de plancher. En effet, les critères et les règles qui encadrent le calcul de la surface constructible ont changé pour les communes disposant d’un plan local d’urbanisme (PLU). Pour éviter les erreurs de calcul, il est donc recommandé de faire appel à un expert si vous avez un projet de construction. Ce guide vous explique la différence entre la surface de plancher et la surface constructible, ce qui a changé au niveau de la loi et comment évaluer la surface constructible d’un terrain.

La différence entre la surface constructible et la surface de plancher

La surface constructible peut être définie comme la valeur réelle sur laquelle il est permis de construire sur un terrain. Il n’y a aucune règle de restriction en ce qui concerne la taille du terrain sur lequel vous souhaitez construire en revanche, la surface doit dépendre des règles d’urbanisme établies par la commune et classées dans le document du plan local d’urbanisme (PLU). Ces règles qui définissent la surface de construction d’une maison dépendent du PLU afin de limiter les risques de terrains entièrement bétonnés. Le plan local d’urbanisme spécifie les instructions et les orientations de constructibilité dont dépend votre terrain. Il s’agira par exemple d’inclure des espaces verts, une piscine ou des terrains de jeux pour les enfants. Le PLU se compose du plan de zonage et du règlement. Le plan de zonage permet de situer la zone où est localisée le terrain, tandis que le règlement est un document qui spécifie les diverses règles en vigueur dans chaque zone.

La surface de plancher (SDP) est quant à elle la superficie de l’ensemble des niveaux construits et dont la hauteur dépasse 1,80m (Pour plus de détails : comment calculer la sdp ?). Elle s’exprime en m² et sert à définir l’obligation ou non de faire appel à un architecte pour l’établissement du permis de construire, pour certaines surfaces ni un PC ni une déclaration de travaux ne sont nécessaires. Depuis 2017, un habitat d’une superficie inférieure à 150 m² peut être construit rien qu’en ayant recours à un artisan. Toutefois, vous êtes contraint de collaborer avec un architecte si la SDP excède 150 m² (Retrouvez ici tous les travaux réalisables sans architecte). La SDP est une donnée fondamentale qui contribue à encourager les promoteurs à mieux isoler leurs bâtiments.

Surface constructible : les nouvelles obligations

Avant 2014, la surface constructible était fixée par le plan local d’urbanisme et dépendait du coefficient d’occupation des sols (COS). À présent il y a eu des modifications. Autrefois, pour déterminer la surface constructible, il suffisait de multiplier la superficie de la propriété en m² par le COS. Ce qui n’est plus le cas aujourd’hui, étant donné que le COS a disparu. Le calcul est devenu plus complexe, car il faut désormais tenir compte d’autres facteurs dont notamment le coefficient d’emprise du sol (CES). Ce dernier représente la surface maximale que peut occuper l’édifice sur le terrain. Le CES ne tient compte que de la construction au sol hormis les terrasses et les parties fermées (sans considérer la superficie nette ou brute). De plus, la surface hors œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette ont été remplacées par la surface unique de plancher, car cette dernière n’inclut plus l’épaisseur des murs.

Comment calcule-t-on la surface constructible ?

Pour calculer la surface constructible, il faut considérer de nombreuses données dans le plan local d’urbanisme. Tout d’abord, il importe de connaître les critères généraux de construction en vigueur dans votre localité ainsi que la zone U de votre terrain. Il va falloir aussi définir le niveau maximal au faitage ainsi que le CES qui est une donnée non négligeable. Pour 1500 m² de parcelle, si le CES est de 40%, la surface maximale mesurée de votre bâtiment sera égale à 600 m². Ce coefficient exprime le maximum d’emprise au sol que votre bâtiment peut avoir sur votre parcelle. Pour bien définir la constructibilité d’une parcelle, il faut considérer notamment toutes les règles de recul et de hauteur qui permettent de préciser le volume dans lequel il est admis de bâtir un ou plusieurs logements neufs. Le résultat permet d’optimiser le potentiel de constructibilité de votre maison et de construire plus efficacement. Afin d’éviter de faire des erreurs de calcul, il est conseillé de contacter un professionnel en urbanisation.

Vous savez maintenant ce qu’est la surface constructible, maintenant il vous faut savoir quel budget et quelle surface prévoir pour les travaux d’une maison.