Comment calculer la surface de plancher ?

Lors de la mise en œuvre d’un projet immobilier, il vous est demandé pour l’obtention d’un permis de construire, de calculer la surface de plancher du bien. Si cette question peut paraître anodine, la réponse en est tout autrement ! En effet il ne s’agit pas de calculer la surface de vos pièces comme on calculerait l’aire d’un carré ou d’une figure quelconque. Les notions de surfaces sont beaucoup plus complexes. Il est important de différencier la sdp d’autres surfaces comme la surface habitable. Nous allons donc nous efforcer dans les lignes qui vont suivre, de donner les informations et outils nécessaires pour procéder au calcul de la surface de plancher.

La SHON et la SHOB, qu’est-ce que c’est?

Petit aparté avant de rentrer dans le vif du sujet ! Afin de bien maîtriser la notion de surface de plancher, il est préférable de définir au préalable la distinction entre surface hors d’œuvre brute (SHOB) et surface hors d’œuvre nette (SHON):

• la surface hors d’œuvre brute (SHOB) est la surface dite la plus extensive. Elle comprend toutes les pièces couvertes, closes ou non closes, aménageables ou non, ainsi que l’épaisseur des murs (dans ce cas vous retrouverez systématiquement l’appellation «nu extérieur»). En somme, cela représente quasi la totalité des surfaces excepté celles qui ne sont pas couvertes par un toit et les trémies (escaliers et ascenseurs dans les cas de résidences)
  
  
• La surface hors d’œuvre nette (SHON) comprend les parties closes, couvertes et aménageables sous une hauteur-plafond minimale de 1,80 m. Si l’on compare avec la SHOB, l’épaisseur des murs est toujours prise en compte, mais sont déduits les lieux de stationnement, sous-sols s’ils n’ont pas d’ouverture à l’extérieur. On se rapproche ici de la surface réellement occupée par les usagers.
  
  

La circulaire du 1er mars 2012 revoit les désignations et modes de calcul de la densité foncière. Les appellations SHON et SHOB sont ainsi supprimées au bénéfice d’une seule nomination, celle de la surface de plancher qui, avec la notion d’emprise au sol, doit vous permettre de mettre au point vos demandes ou projets de permis de construire. Bien entendu le permis de construire n’est pas obligatoire pour tous vos travaux.

Qu’est-ce que la surface de plancher et comment la calculer?

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Par définition, on entend par surface de plancher, la somme des surfaces au sol des constructions qui sont closes, couvertes, sous une hauteur-plafond de 1.80 m minimum et calculée à partir du nu intérieur des façades de la construction. C’est-à-dire sans les murs extérieurs.


Le décret du Code de l’urbanisme du 23 décembre 2015 s’efforce de préciser quelles sont les conditions qui permettent de déduire les surfaces vides, trémies, places de stationnement et garages, surface des combles, caves et locaux techniques etc. Pour les modalités de calcul, le mieux est alors de procéder en 2 étapes

Calculer sa surface avant déduction

La première étape consiste en calculer toutes les surfaces qui ont du plancher et en faire le total. Ainsi vous devez prendre en compte tous les niveaux y compris les combles et sous-sols. Considérez que les surfaces closes (que ce soit par des grilles, portillons, ouvrages de menuiseries) et celles possédant un toit ( peu importe de quelle nature) doivent être comptabilisées. Vous obtenez ainsi une surface de base sur laquelle vous allez retrancher les surfaces à déduire.

Surfaces à déduire

À partir de votre surface de base et conformément à l’article R.112-2 du Code de l’urbanisme, il ne vous alors qu’à soustraire :

• l’épaisseur des murs ainsi que l’isolation et l’espace évidé par l’établissement d’une porte ou baie (que l’on appelle plus communément embrasure)
  
• les trémies et vides des escaliers (marches et paliers compris) et des ascenseurs
  
• toutes les surfaces dont le plafond se situe en-dessous d’une hauteur de 1,80 m
  
• les surfaces conçues en tant que places de stationnement pour véhicule motorisé ou non (rampes et espaces de manœuvre inclus)
  
• surface des combles non aménageables pour l’habitation ou pour une activité professionnelle
  
• les surfaces des locaux techniques nécessaires au fonctionnement des résidences ainsi que la surface des locaux à déchets
  
• en cas d’accession uniquement par une partie commune, les caves et celliers sont à déduire si ces derniers sont situés en annexe du logement
  
• d’une surface approximative de 10% affectée à l’habitation dans le cas des résidences ayant des parties communes.
  

Souvent objets de questionnement, notez que les éléments suivants restent à comptabiliser dans votre calcul :

• les conduits de cheminée et gaines
  
• les cloisons intérieurs avec leurs embrasures de portes
  
• la surface des placards et foyers de cheminée
  
• les locaux techniques, caves et celliers attenants dont la hauteur dépasse 1,80 mètre
  
• les combles non aménagés mais aménageable dont la hauteur dépasse 1,80 mètre
  
• les combles et sous-sols déjà aménagés
  
• les vérandas et ceci même si elles ne sont pas chauffées
  
  

le pourtour du bassin d’une piscine couverte avec une hauteur supérieur de 1,80m.