Quelle est la différence entre la surface habitable et la surface utile?

Calculer la surface d’un logement ? Rien de plus simple pensez-vous. Et puis un jour, à l’occasion de la vente, l’achat ou la location d’un bien immobilier, vous comprenez que c’est, en réalité, un véritable casse-tête ! Surface habitable, surface utile, surface de plancher, surface réelle, surface corrigée, surface Loi Carrez… Il y en a tant que le novice à de quoi s’arracher les cheveux !

Nous allons faire le point ici sur la surface utile, qu’il est important de bien comprendre, en particulier lors de l’achat d’un bien immobilier neuf. Mais avant cela, il est important de bien définir la notion de surface habitable qui servira de base de calcul pour la surface utile.

Comment trouver la surface habitable, SHAB ?

En France, la surface habitable, ou SHAB, est définie dans l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface de plancher construite à laquelle on enlève la surface occupée par les murs et les cloisons, ainsi que par les marches, les cages d’escalier, les embrasures des fenêtres et des portes. De plus, seules comptent, pour ce calcul, les surfaces des locaux dont la hauteur sous-plafond est supérieure à 1,80 mètre. Attention à bien la différencier de la surface de plancher !

Concrètement, pour calculer la surface habitable d’une habitation, vous devrez ajouter les surfaces au sol de toutes les pièces de votre logement, sans oublier les couloirs et les placards (même ceux situés sous l’escalier) dont la hauteur est de 1,80 mètre au moins. Les surfaces des buanderies ou des celliers situés à l’intérieur du logement sont aussi à prendre en compte.

Au niveau des portes et des fenêtres, prenez la mesure comme si le mur était plein à cet endroit-là, sans tenir compte de la petite surface de l’embrasure. Ne comptez pas non plus la surface occupée par votre cage d’escalier ou par des marches.

Attention, seules les pièces dites « habitables » comptent (Pour plus de détails : quelles pièces comptent dans la surfaces habitable ?). Les annexes ne sont donc pas prises en compte pour réaliser le calcul de la surface habitable. En revanche, elles interviennent dans le calcul de la surface utile.

Qu’est-ce que la surface utile ?

La surface utile d’un logement est également définie par le Code de la construction et de l’habitation. L’Article R353-16 précise qu’elle se calcule en ajoutant à la surface habitable du logement 50 % de la surface des annexes. À savoir :

• les caves ;
• les sous-sols ;
• les remises ;
• les ateliers ;
• les séchoirs et les celliers lorsqu’ils sont situés à l’extérieur du logement ;
• les resserres ;
• les combles et les greniers aménageables ;
• les balcons ;
• les loggias ;
• les vérandas ;
• les terrasses en étage ou aménagées sur le toit d’un ouvrage enterré ou semi-enterré (dans la limite de 9 m²).

Attention, ici encore une hauteur sous plafond de 1,80 mètre est requise pour que la surface puisse être prise en compte dans le calcul. D’autre part, seules les annexes réservées à l’usage exclusif des personnes qui occupent le logement sont concernées. Les parties communes sont donc exclues.

En résumé :

SURFACE UTILE = SURFACE HABITABLE + (SURFACE DES ANNEXES ÷ 2)