Comment calculer les surfaces immobilières ?
Le calcul des surfaces est une étape essentielle dans l’immobilier. En effet, c’est à partir de la surface que l’on obtient les autorisations administratives (ex : Permis de construire), que l’on détermine les taxes sur les biens immobiliers ou simplement que l’on choisit d’acheter/louer un logement ou non.
Cependant, le calcul devient complexe car tous les besoins évoqués font intervenir des surfaces différentes (surface de plancher, surface habitable, surface constructible…) et qu’il ne se limite pas à la simple application de la formule longueur x largeur.
Alors, avant de se lancer dans des calculs il est important de bien cibler la surface à trouver, de bien comprendre sa définition et son utilité, et enfin d’appliquer la méthode de calcul.
Pour cette démarche, Monsieur Surfaces est là pour vous aider ! Sur ce site vous trouverez toutes les informations pour devenir incollable sur les surfaces.
Pour vous aider vous trouverez toutes les définitions, méthodes de calcul et informations utiles sur les surfaces répondant à vos besoins selon 6 grands thèmes :
- Surface d’un logement
- Surface constructible d’un terrain
- Surface commerciale
- Taxes sur les surfaces
- Surface de bureau
- Surface Hôtel
Comment calculer la surface d’un logement
Lors de l’achat, vente ou location d’un logement la surface à renseigner est le plus souvent la surface habitable (loi Boutin) qui, comme son nom l’indique, représente l’espace que le locataire ou acheteur peut concrètement habiter. Il est aussi possible de se baser sur la surface utile plutôt que la surface habitable.
Attention, dans le cas de logements en copropriété il faut déterminer la surface habitable selon la loi Carrez ce qui modifie la méthode car l’objectif est de définir quelle est la surface privative de chaque personne dans la copropriété.
D’autres surfaces entrent en jeu si par exemple vous devez construire ou si vous devez déterminer les taxes dont vous êtes redevable sur votre logement.
Comment calculer la surface constructible d’un terrain
Vous souhaitez réaliser des travaux, soit pour construire un logement neuf, soit pour agrandir l’existant. Pour cela, il vous faudra quasiment à chaque fois une déclaration de travaux ou un permis de construire. Afin d’obtenir ces autorisations vous vous baserez sur la surface de plancher.
En dehors de la nécessité de la SDP pour les autorisations, vous aurez aussi besoin de déterminer la surface constructible du terrain qui, elle, représente la valeur réelle sur laquelle il est permis de construire sur un terrain. Pour la calculer, vous aurez besoin des notions d’emprise au sol et de coefficient d’emprise au sol.
Comment calculer les taxes sur les surfaces
Nous allons maintenant parler de deux taxes importantes dans l’immobilier : la taxe d’aménagement et la taxe foncière.
La taxe d’aménagement ne concerne que les constructeurs immobiliers dans les zones urbaines ou à urbaniser. Elle se calcule à partir de la surface taxable qui est égale à la somme de toutes les surfaces closes et couvertes pour chaque niveau d’un bâtiment, chacune étant calculée à partir du « nu intérieur » des murs extérieurs (des façades).
La taxe foncière, quant à elle, est due par tous les propriétaires de biens immobiliers à partir de ce que l’on appelle la valeur cadastrale de votre bien.
Comment calculer une surface commerciale
Nous quittons le domaine des logements pour parler du tertiaire en commençant par les commerces. Tout comme pour les logements, lors de la conception si vous avez besoin d’autorisations elle se feront sur la base de la surface de plancher, mais aussi potentiellement sur la surface de vente et la surface moyenne de vos commerces.
Ensuite, pour gérer vos espaces de vente et de service vous vous appuierez sur la surface commerciale utile.
Si votre commerce se situe en centre-ville vous devrez surement vous servir aussi de ce que l’on appelle la surface utile pondérée qui aide à l’élaboration de contrats de location.
Attention, les commerces sont soumis à des taxes particulières.
Quelles surfaces prendre en compte lors de la conception d’un hôtel
L’exploitation et la conception d’un hôtel ne sont pas des opérations ordinaires. Elles nécessitent notamment un contrôle des surfaces très important.
La surface de plancher est toujours la surface principale à calculer pour pouvoir déposer un permis de construire.
Il sera aussi important d’adapter la taille des chambres à la gamme de l’hôtel.
Comment calculer la surface lors de la conception de bureaux
La conception de locaux à usage de bureau est assez complexe. La sdp reste essentielle pour le dépôt de PC, mais il faut aussi déterminer la surface RT pour l’étude thermique RT2012, la surface utile brute et nette afin de comparer la surface louée à la surface disponible pour des postes de travail, et la superficie Carrez dans le cas de la copropriété.
En plus de ces notions complexes, il faut aussi respecter de nombreuses réglementations concernant le ratio par personne d’espace pour son bureau et s’acquitter de certaines taxes particulières.
Vous l’aurez compris, calculer des surfaces dans l’immobilier n’est pas aisé. Mais pour chaque projet (logement, tertiaire, taxes…) vous trouverez toutes les clés pour réussir votre calcul dans les articles de ce site.